2016年年底以來，西安房價出現了快速上漲的情況，今年4月，西安房價以同比73.89%的增速，位居全國城市第一。房價的快速上漲，導致了部分熱門樓盤出現“一房難求”的局面。與此同時，房地產市場上也出現另外一種現象——個別開發商、房主故意違約，強行要求購房人補款、甚至退房。
陜西頭條《秦知道》梳理公開報道發現，不管購房者交的是全款還是定金，不管有沒有簽合同，也不管是新房還是二手房，都有開發商、房主故意違約的情況出現，違約的理由也是五花八門。
違約退房事件頻出，法律怎么說？
據《華商報》2月28日報道，西安市民馬女士2016年購買了長安區某小區的房子，應開發商要求全額繳房款并與開發商簽訂了內部認購合同。可兩年后，卻被開發商告知，雙方當初所簽認購合同依法應為無效合同。
而據《華商報》6月20日報道，西安的張女士2017年購買了一套房子并簽訂了《商品房買賣合同》，可今年6月，她突然收到了開發商退房短信通知，稱要么退房，要么按每平方米14000元的價格購買。
面對開發商如此明顯的違約要求，法律方面是如何判定責任的？《秦知道》了解到，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，在買賣雙方簽訂預售合同之后，開發商應當將預售合同報相關部門登記備案。但即使沒有登記備案手續，開發商想以此理由要求確認合同無效的，法院也不會予以支持。
對于部分新建商品房交易中出現糾紛的相關法律規定
而如果已經簽訂了《商品房買賣合同》的，因開發商違約解除合同的，業主在解除合同時有權要求賠償損失，賠償中應包括合同履行后可以獲得的利益，即開發商應當賠償業主房屋漲價的損失。
要注意的是，如果開發商沒有辦理預售證，且隱瞞事實，購房者可以要求其賠償不超過已付購房款一倍的賠償。
部分二手房交易糾紛中的賠償方式
除此之外，在二手房交易中也存在“房主反悔”的現象。據《華商報》6月4日報道，2018年4月，馬女士和家人看中了高陵區某套二手房，隨即跟一家房產中介公司談好，以7100元/平方米的價格成交，沒想到 “定金交了十幾天后，中介直接告訴我，房子不賣了。”
其實，跟新建商品房一樣，因房主違約解除合同的，購房者也有權要求繼續履行合同或者賠償相應損失。
購買房屋的一般步驟及常見糾紛
如何在買房中避免這些問題？
那么購房者在實際買房過程中是否能有效避免這些“雷區”呢？《秦知道》也總結了以下幾個需要注意的點：
在購買商品房時，購房者需要仔細審核開發商應當辦理的法定手續和相關證件；凡是開發商宣傳廣告和開發商口頭承諾的東西，一定要在合同中的補充協議中注明；同時任何違約都應在協議中設定賠償條款和違約責任；簽訂過程中，注意訂立合同時部分條款是可以修改或補充約定的，謹慎對待合同附件，給予足夠的重視；交付定金，遵守定金約定，避免違約責任。
購買二手房也要注意：確認產權，核查產權證的真實性和與房主一致性，并確認房屋是否允許買賣并具有出賣資格；制定合同時，關鍵性承諾應體現在合同中，避免口頭約定；在初步協議中要寫認購款還是定金必須清楚；一定要注明賣方遷出戶口的期限，并約定一個違約標準；同時，明確房款付款方式和時間，明確買賣雙方購房違約金及違約責任，必要時需要以"補充協議"的形式出現；要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算順利完成過戶手續。
碰上“被違約”，購房者咋維權？
雖然羅列到了買房要注意的詳細事項，但如果碰上了違約的開發商或房主，我們也需要做好充分的維權準備。
購房者在發生糾紛后應及時咨詢律師等專業人士，也可與開發商當面交涉，將有關的事實依據直接向開發商提出，并提出和解的要求，在合同中達成了仲裁協議的，可以向約定的仲裁機構申請仲裁，若涉及嚴重糾紛，可直接向有關部門投訴，維護自身權益。
如果以上方法仍然無效的話，訴訟是最后的解決之道，購房者一定要注意收集證據，必要時通過拍照、錄像、文字記錄等方式留下證據，文字性的記錄最好要有開發商的員工或第三人見證，以增強其證據的效力。
當然，這些都是普通購房者面對糾紛時的無奈之舉，我們更希望政府和相關部門能夠勇于出手，加大房地產市場的監管力度，維護市場的公平環境和契約精神，讓“違約者”無處容身。
編輯：王瑜
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