今日，一篇《重磅！二套房首付比例最高提至70% 西安房地產市場調控又加碼》文章在朋友圈傳開了，文章稱：“二套房的首付最高提至70%”。
引來不少市民驚呼，如果說西安人購買總價200萬的第二套房，首付款將比此前多出60萬。真的是這樣的嗎？
12月1日凌晨，西安市發布《關于進一步加強房地產市場調控的通知》。
西安房價連漲55個月，且二手房成交價上漲
11月16日，國家統計局發布2020年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示，2020年10月西安房價呈現新房、二手房雙漲的情況。
國家統計局發布2020年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。
是的，西安房價又漲了！目前，西安新房已經連續55個月環比指數上漲！同2015年對比房價漲幅80.1%，為全國漲幅第一，遠高于排名第二徐州6.8個百分點（徐州漲幅73.3%）。
值得注意的是，據相關數據顯示，自2016年3月到2020年1月，西安新房房價環比連續上漲了47個月。而今年2月由于疫情影響商品房暫停交易，西安房價顯示零漲幅。3-10月的房價連續上漲，西安新房已上漲了整整4年零7個月。
而據統計局公布的10月70城數據顯示，鄭州、濟南、天津、青島都發生下滑，
鄭州、天津在第三季度就因為房價大跌更是頻上熱搜。也就是說，西安成了房價堅挺的獨苗！
資料圖。
那么，西安的“樓市”為什么會這么“火”？
從一個城市的角度來看，房價的決定因素有很多，大方向來看，城市基本面，也就是GDP總量，城市的潛在購買需求、住宅供應、居民購買力幾個維度來決定。
從城市基本面上來說，西安的經濟增長速度這幾年可以說很亮眼，據統計，西安前三季度GDP增速4.5%，是唯一增速破4的重點城市，在50強城市中位居第一。另外，作為關中平原城市群中唯一的國家中心城市，國際化大都市，六大網紅城市之一，西安的聚集效應更加明顯，2019年常住人口就已經突破千萬。從房地產行業來看，更多人口的進駐也帶來更多的購買力，這也是房價堅挺的有力支撐。
此外，在三年限售政策下，新房市場供應端又少了波競爭者。二手房限售、新房限價這一套組合拳下來，催動需求，減少供應，壓制競爭者，釋放改善需求，新房不僅價格可以，銷量還不錯。同時，2017年前的二手房，主要是以置換為主，業主賣了后，又能給新房提供不少改善需求。這些因素也影響著西安房價的持續上漲。
二套房首付70%，西安房價會跌嗎？
回到今天發布的樓市新政，可以看得到的是，這次政策的出臺主要是由于今年6月以來，西安市房價指數漲幅過快，購房人數有所擴大，政策出臺的主要目的是保障西安市民的自住需求。
就政策而言，一方面是提高了預售許可進入門檻，以及加強預售資金監管，以防止項目風險，保障購房群眾的合法權益。預售許可的工程形象進度須從原來的6層不低于1/3調整為７層不低于1/3；另一方面，本次主要涉及調整購買第二套住房的商業貸款首付比例及調整公積金貸款首付比例，同時對居民家庭已擁有住房面積按90平方米及以下、90至144平方米（含144平方米）之間、144平方米以上三個檔次綜合進行區分，主要目的是為了精準識別剛需和改善的居民家庭，抑制房地產市場投機炒作行為。
2019.1-2020.10西安新建商品住宅房價環比同比漲幅走勢。圖片來源：安居客西安站
這是繼2019年6月20日西安樓市限購政策發布之后，時隔近一年半時間樓市調控再次加力。那么，此次政策的發布，老百姓關注西安房價會跌嗎？又會對哪類客群產生影響？
對此，秦知道咨詢了業內相關人士。美城機構市場研究中心總監沈瑋表示，政策發布后，之前市場上的一些大面積樓盤可能就不會那么火爆了。“因為首付比例提高，少則二三十萬多則百余萬，最主要是政策出臺會影響購房者的心理預期，現階段大多可能會持觀望態度，之前的大面積二手房價格漲得比較兇的也會出現回調情況，新房賣不動了，二手房的大面積就更難走得動。”
沈瑋說，目前西安新房市場，140平以上的房屋供貨量大概在40%以上，所以此次新政應該對開發商沖擊較大，特別是現在開發商的產品大多都調整成以大平層為主，受政策的影響，需求一定會減少。“但目前西安市場最根本的問題是供需不平衡，在短期內供應量補不上來的情況下，政策還是屬于治標不治本，就是直接把需求卡死，把市場整體穩住。”
可以說，此次新政主要還是為了保障和支持自住需求，對剛需客群基本沒有什么影響；針對二套房改善客群來說，如果是置換，賣掉現有房子再買進，名下也是一套房，影響也不大，但如果是小戶型換大戶型，名下有房的再改客群，首付比例提升后則影響最大。
所以綜合了多種情況之后，西安新一輪調控之后，房價也許不會像以前那樣出現大幅度的上漲，但也不可能出現暴跌，最大的可能還是會保持平穩。畢竟，樓市新政的發布是為了深入落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，保障支持自住需求，促進西安房地產市場平穩健康發展。（文/李為涵 馬晴茹）
編輯：李為涵
